由一房屋置换案引起的法律思考

【要旨】

协议名为房屋拆迁协议，但当协议内容契合房屋置换协议的实质要件时，则应按房屋置换合同纠纷案处理。

房屋置换协议的双方当事人均应按协议约定全面履行其义务，否则，则应向相对人承担违约责任。房屋置换人仅以置换协议中未明确约定权属主体变更登记手续，主张无义务办理变更登记义务，且在变更登记客观不能时，不予赔偿，此与法无据。

房屋作为不动产其权属变更以登记作为物权变动生效要件。不可依“约定所有”作为不动产物权变动的规则。变更登记不能，系违反房屋置换合同之违约行为，就房屋置换前后的差价损失，房屋置换人应予以赔偿。赔偿损失是违约责任的法定承担方式之一。

要求协助履行过户手续的请求权是否适用诉讼时效？法院认为此请求权系债权请求权，适用诉讼时效。笔者认为，该请求权系物上请求权，不适用诉讼时效。

【正文】

原告：X X

委托代理人：江苏少平律师事务所陈心刚律师

被告：A银行分行

委托代理人：Y律师

被告：A银行H支行

委托代理人：Y律师

原告诉称：

2002年5月31日，被告H支行与原告达成拆迁协议，支行因建造营业大楼，需拆除原告所有的杨村大街42号营业用房。支行将杨村大街40号系属支行的营业用房底层二间作为对此的置换。房屋拆除后，就上述房屋双方进行了相应形式上的一般意义上的置换，但支行并未将房产权证及土地权证变更至原告名下。起诉前，原告发现支行在拆迁时未取得拆迁许可证，故以支行构成侵权为由诉至常熟法院，要求确认拆迁协议无效，并由二被告共同赔偿原告70万元。

第二次庭审时，原告变更诉讼请求，诉求支行继续履行拆迁协议，将房产过户至原告名下，分行对支行的义务承担连带责任。

第三次庭审时，原告表示，因被告就置换房屋过户不能，又变更诉讼请求，诉请支行赔偿原告房屋置换前后差价损失585000元，分行对此承担连带责任。

二被告针对上述诉讼请求共同辩称：

拆迁协议合法有效。被告已依约履行了义务，且拆迁协议中根本未要求被告办理两证，原告的主张也超过了诉讼时效。

庭审争议焦点有二个：

一是被告有无义务履行置换房屋变更登记手续？

二是要求协助履行过户手续的请求权是否适用诉讼时效？

常熟法院经过庭审举证质证、房屋置换前后差价评估及法庭辩论，认为：

1、名为拆迁协议，实为房屋置换协议。拆迁协议体现了签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。

2、不动产权属变更应履行变更登记手续，不可依“约定所有”作为不动产物权变动的规则。

3、支行至今未将两证变更至原告名下，系违约行为。又因支行过户不能，则应按置换前后差价赔偿原告经济损失。

4、支行系属分行的下属分支机构，分行依法对支行不能清偿部分承担连带责任。

5、因拆迁协议未定履行期限，故原告随时可要求被告履行义务，原告主张权利的诉讼时效未超过。

后常熟法院判决支持了原告变更后的诉讼请求。

【律师观点】

1、协议名为房屋拆迁协议，但当协议内容契合房屋置换协议的实质要件时，则应按房屋置换合同纠纷处理。

2、房屋置换协议的双方当事人均应按协议约定全面履行其义务，否则，则要向相对人承担违约责任。赔偿损失是违约责任的法定承担方式之一。房屋置换人仅以置换协议中未明确约定权属主体变更登记手续，主张无义务办理变更登记义务，且在变更登记客观不能时，不予赔偿，此与法无据。

注：【《合同法》司法解释（一）第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。】

本案中，原告与支行签订的房屋置换合同体现了双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，亦不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的情形，故该置换合同自双方签字或盖章时已经生效。

房屋作为不动产其权属变更以登记作为物权变动生效要件。变更登记不能，系违反房屋置换合同之违约行为，就房屋置换前后的差价损失，房屋置换人应予以赔偿。

3、要求协助履行过户手续的请求权是否适用诉讼时效？法院认为此请求权系债权请求权，适用诉讼时效。笔者认为，该请求权系属支配请求权中的物上请求权，不适用诉讼时效。

1）支行已经将房屋交付于原告，原告亦已实现了对房屋的占有，故原告请求支行协助办理房屋过户登记手续的请求权系支配请权权，具有物权属性。物权具有法定性，该请求权不受诉讼时效的限制。

2）就价值判断而言，原告在实现了对置换房屋的占有后，过户登记请求权不适用诉讼时效，否则会极大损害原告的合法利益，有违公平正义之法的价值观。故本案所涉房屋交付以后，笔者认为原告请求支行协助办理过户登记手续的请求权不适用诉讼时效。

3）值得注意的是，尽管笔者认为办理过户手续的请求权在房屋交付的情况下不适用诉讼时效，但根据物权法规定，该请求权不得对抗不知情的善意第三人取得该不动产的权利。故而，房屋置换合同、房屋买卖合同等一方当事人应当及时行使房屋过户请求权，而不能“躺在权利簿上睡大觉”，以防止“一女二嫁”情况的发生。

江苏少平律师事务所 陈心刚

2014-12-6